Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5 | Следующая страница реферата

Раздел IV Правил посвящен вопросам пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Согласно п. 19 Правил собственник в качестве пользователя жилым помещением обязан: использовать жилье по назначению в пределах, установленных ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.

Содержащийся в п. 19 перечень обязанностей не является закрытым. Этот пункт Правил завершает запись, что собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. Так, в частности, согласно ст. 17 ЖК РФ (положения которой подлежат применению к любому пользователю жилым помещением, каковым является и собственник жилья) пользование жилым помещением осуществляется также с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований (см. п. 6 Правил пользования жилыми помещениями).

Вопросы пользования жилым помещением по назначению и соблюдения прав и интересов иных лиц (п. 6; пп. «а»–«в» п. 19 Правил) рассмотрены выше. Что касается обязанностей собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (пп. «г» п. 19 Правил), то таковые предусмотрены ст. 30 (ч. 3) и ст. 39 (ч. 1) ЖК РФ. Эти положения основаны на правилах ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме[5], участие в расходах осуществляется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения[6] (ч. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, пп. «г» п. 19 Правил).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на это помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Она не подлежит изменению при смене собственника помещения в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ), выделу в натуре (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ), отчуждению, а также иной передаче отдельно от права собственности на помещение.

В отношении обязанности своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения (пп. «д» п. 19 Правил) следует обратиться к ст. 155 ЖК РФ, установившей правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также ответственность за несвоевременное внесение платы (уплата пени – ч. 14).

Статьей 30 ЖК РФ предусматривается, что собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3).

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат права общей долевой собственности на помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника (ч. 2 ст. 43 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на указанную комнату; не подлежит изменению при смене собственника комнаты; выделу в натуре, а также отчуждению или иной передаче отдельно от права собственности на комнату.

В отношении обязанности собственника жилого помещения участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.ст. 154, 158 ЖК РФ) хотелось бы обратить внимание на следующую позицию в части возможной ответственности за неисполнение данной обязанности.

Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома; он должен нести бремя расходов на содержание этой доли (ст.ст. 289, 290, 210 ГК РФ; ст.ст. 30, 36, 37, 39 ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями). Невнесение платы на содержание общего имущества дома (общего имущества квартиры – ст.ст. 41–43 ЖК РФ) является нарушением правил, установленных гражданским и жилищным законодательством, а также нарушением прав и интересов соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества, в том числе и доли уклоняющегося от такой обязанности собственника жилого помещения.

Таким образом, представляется возможным в данном случае вести речь о применении положений ст. 293 ГК РФ, предусматривающей возможность принудительного изъятия жилого помещения[7] в случае нарушения его собственником прав и интересов соседей. Такое суждение видится достаточно обоснованным.

Статья 30 ЖК РФ предусматривает право собственника жилого помещения предоставить это помещение гражданину по договору найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу – по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского законодательства и ЖК РФ.

Жилищным кодексом РФ лишь обозначено право собственника жилого помещения предоставить это помещение гражданину по договору найма, регламентацию данного вопроса Кодекс не предусматривает[8].

Отношения по найму жилого помещения (в юридической литературе определяется как «коммерческий» наем) регулируются главным образом нормами гл. 35 ГК РФ (ст.ст. 671–688).

По договору «коммерческого» найма жилого помещения собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ).

Пользуясь случаем, хотелось бы еще раз отметить, что договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилья всех форм собственности (к этому вопросу неоднократно обращались в публикациях)[9].

Нельзя согласиться с высказываемой позицией о целесообразности ограничения «коммерческого» найма частным жильем (именно такое содержание п. 4 ч. 3 ст. 19 проекта ЖК РФ было предложено на рассмотрение Государственной Думы).

Вопрос не может быть решен лишь в рамках жилищного законодательства. Такая позиция требует внесения соответствующих изменений в статьи гл. 35 ГК РФ. Эта глава не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности.

Вот что примечательно. Авторы ряда публикаций прямо указывают на возможность использования по договору «коммерческого» найма жилых помещений всех форм собственности и этот вопрос не определяется авторами в качестве дисскусионного, нет упоминаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П. И. Седугин отмечал, что договор «коммерческого» найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[10].

По мнению Ю. К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[11].

Аналогичное мнение высказано П. В. Крашенинниковым, В. Н. Литовкиным и др[12].

По своей юридической природе договор «коммерческого» найма является двусторонним (взаимным), консенсуальным (содержание договора – обязанность предоставить жилье), возмездным (за плату). Существенные условия договора – наниматель, объект договора, оплата.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат экономическое развитие, темы рефератов по психологии, контрольные за 1 полугодие.



Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки