Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

LNSQU 0.287292 0.097273 2.953450 0.0034

LNMKAD -0.437970 0.079414 -5.515051 0.0000

Z2 0.599342 0.289824 2.067950 0.0396

Z3 0.853659 0.252508 3.380717 0.0008

Z4 0.377671 0.235036 1.606861 0.1092

Z5 0.651440 0.387115 1.682805 0.0935

R-squared 0.475083 Mean dependent var 6.119259

Adjusted R-squared 0.461913 S.D. dependent var 0.960069

S.E. of regression 0.704253 Akaike info criterion -0.673757

Sum squared resid 138.3761 Schwarz criterion -0.571751

Log likelihood -302.5512 F-statistic
36.07329

Durbin-Watson stat 1.695519 Prob(F-statistic) 0.000000

Результаты адекватности применения модели представляются в процентах:

[pic]*100%, где n – объем обучающей (или экзаменуюшей выборки), preal –
«реальные» значения цен, pestim – цены, полученные в результате расчетов.

Для Киевского направления процентные отклонения составили 30-35%, что для анализируемого массива данных следует считать вполне допустимым.

Для сравнения мы провели подобный ретроспективный анализ для этого же направления, но вместо принадлежности к оценочной зоне рассматривали совместное влияние переменных (электричество*газ). По обучающей выборке модель имела вид:
LNPRICE = 6.507445 + 0.42435012*GAS + 0.49137873*WC + 0.38356696*LNSQU -
0.50431807*LNMKAD + 0.17903063*EG
Для этой модели процентные отклонения были выше и составили 35-40%, что говорит о том, что включение оценочных зон более оправдано.

Общий вывод состоит в том, что несмотря на очевидную зависимость между ценой земельного участка и расстоянием от МКАД, получившиеся в процессе анализа модели обладают не очень высокой объяснительной силой, что обусловлено, по мнению автора, отсутствием реальных рыночных цен сделок на земельные участки.

Заключение.

Признавая, что земля является главным национальным богатством страны и должна находиться под особой охраной государства, которое обязуется гарантировать права собственности на землю, основной задачей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости на 2000-2002 годы является обеспечение условий для ее эффективного и рационального использования в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Для анализа земельных участков под ИЖС в работе был использован метод сравнения продаж. Моделирование производилось методами множественного регрессионного анализа.

Относительно слабая объяснительная сила моделей говорит либо о недостоверности используемых данных, либо об отсутствии необходимых факторов для построения связей между переменными. С одной стороны современная кадастровая оценка земель включает большее количество факторов, которые в конечном счете, формируют рыночную цену. В исследуемой базе не учтены такие важные факторы как состояние почвенного покрова, близость или удаленность железной дороги, аэропорта, а ведь эти факторы могут объяснить столь высокую вариабельность цен. В базе данных нет информации о красоте пейзажа и экологической чистоте района. Многие рыночные факторы не учтены, предоставляя земельные участки под ИЖС, мы скорее всего, будем интересоваться, будет ли это дачный поселок или садоводческое товарищество, будет ли оно охраняться, когда будет подведен газ, свет. Анализирую базу данных иногда видно, что земельные участки, находящиеся в непосредственной близости друг от друга, обладают одинаковыми характеристиками, но совершенно разными ценами, это явно говорит о не учете каких-то других важных факторов. Цены предложения не способны отражать ситуацию в полной мере и несмотря на то, что статистические источники говорят, что они отличаются от рыночных в среднем на 10%, мы понимаем, что кому-то надо срочно продать участок, а кому-то нет, да и публикуемые цены часто зависят от первоначальных запросов продавца. Только учет реальных рыночных сделок поможет говорить о достоверности данных и строить модели, адекватно описывающие данные. Не случайно создание автоматизированной системы кадастра – государственная задача. Все налоги на недвижимость должны определяться по данным земельно - имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. В
Швеции это выполняется через 6 лет, но каждый год оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции. Аналогично, производится переоценка недвижимости в Англии, Италии.

Напрашивается также вывод, что существующие нормативные цены земли и ставки земельного налога противоречат нормальному рыночному развитию, должны быть скорректированы по рыночным ценам. Кроме того, требуется уточнение границ земельных зон, зон градостроительной ценности, так как внутри многих из них ценность территории сильно различается.

Следует признать, что наше исследование носило в какой-то мере
«пионерный» характер, ведь подобные исследования велись только по городским землям и объектам недвижимости, а это все-таки другой сегмент рынка. Причем при исследовании, например, рынка квартир существует большое количество относительно простых моделей, которые хорошо описывают исследуемые данные.

Учитывая опыт данной работы, автор советует не только обратить внимание на качественный сбор данных, но и рекомендовал бы использовать современные алгоритмы, основанные на идеях нейроинформатики, такие как многослойные искусственные нейросети и нечеткая логика, которые относятся к «мягким вычислениям».

Список использованной литературы.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат на тему предприятие, способ изложения.



Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки