Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 7.882501 0.102565 76.85370 0.0000

WC 0.546449 0.098895 5.525531 0.0000

SQU -0.036845 0.032168 -1.145408 0.2522

MKAD -0.607038 0.019320 -31.41957 0.0000

EWG 0.295409 0.045849 6.443112 0.0000

R-squared 0.408438 Mean dependent var 5.765975

Adjusted R-squared 0.407315 S.D. dependent var 1.020056

S.E. of regression 0.785301 Akaike info criterion -0.481012

Sum squared resid 1299.382 Schwarz criterion -0.467623

Log likelihood -2483.850 F-statistic
363.6893

Durbin-Watson stat 1.673356 Prob(F-statistic) 0.000000

Исключив переменные, мы получили регрессия с меньшей объяснительной силой R2=0.41 и с незначимым коэффициентом при SQU. Коэффициент при EWG значим и теперь положителен, что говорит от том, что наличие на участке электричества, водопровода и магистрального газа увеличивают его цену на
29.5%, что является более логичным по сравнению с предыдущей моделью.

Для проверки полученных результатов, а также в целях дополнительного анализа была взята база данных одного их агентств недвижимости («Новый город» www.newcity.ru), всего были исследованы предложения по 50 участкам
Московской области за период 2001г. Попытки построить вышеуказанные регрессии также не увенчались успехом: добиться повышения коэффициента R2 выше 0,4-0,5 не удалось.

Была предпринята попытка построить регрессии по 6 оценочным зонам. Схема оценочного зонирования Московской области 1999 года приведена в Приложении
3. На рисунке 4 представлены медиана, 25% и 75% квантили цен предложения
1999 года на земельные участки по 6 оценочным зонам. В таблице 12 указаны основные характеристики: максимальное и минимальное значения, среднее, стандартное отклонение, дисперсия. Напомним, что цены предложения 1999 года оценивались в долларах США/100м2.

Таблица 12
Основные статистические характеристики исследуемой выборки (по оценочным зонам).
|Оценочна|Объем |Минимум |Максимум|Среднее |Стандартно|Дисперси|
|я зона |выборки | | | |е |я |
| | | | | |отклонение| |

|

|

|

|

|

|

Рисунок 3. Графическое представление основных статистических характеристик
(максимум, минимум, 25% и 75% квантили, медиана).

Несмотря на хорошо просматриваемую зависимость - цены уменьшаются с увеличением зоны, а значит и с увеличением расстояния от МКАД, данную закономерность не удалось описать хорошей регрессионной моделью. Полученные
R2 были чрезвычайно малы (0,1-0,2), что в данном случае выглядит логичным: для каждой оценочной зоны назначается единая цена.
На последнем этапе анализа была предпринята попытка включить влияние принадлежности к оценочной зоне в модель мультипликативной регрессии, а также исключить выбросы при моделировании. Выбросами в МРА являются объекты с аномально большими отклонениями от основного «облака» исходных данных.
Выбросы могут быть быть обусловлены по крайней мере тремя причинами. Во- первых, ошибка могла вкрасться при вводе данных. Если ошибки происходят часто, то это может привести не только к искажению информации по отдельным объектам, но и повлиять на модель в целом. Во-вторых, выбросы могут быть вызваны некорректностью отбора продаж. Такие продажи необходимо исключить или скорректировать. В-третьих, выброс может быть обусловлен нетипичными характеристиками конкретного объекта или нетипичной комбинацией характеристик. В целом, выбросы представляют собой обычное явление для любой модели.
Для определения влияния принадлежности к одной из 6 оценочных зон необходимо ввести 5 бинарных переменных: zi1 =[pic] zi2 =[pic] zi3 =[pic] zi4 =[pic] zi5 =[pic]
Таким образом, необходимо оценить следующую регрессию: ln(P)i= ln(A0)+A1*ln(Xi)(1) +…+A10*ln(Xi)(1) + С1Z(1)i+…+ C5Z(5)i , где
P – цена предложения в долларах США/100 кв.м., А0 – случайная величина, А1,
… , А10 и С1, …, С5 – коэффициенты, соответственно, при Х1, …, Х10 – факторы от EL до MKAD и Z(1), …,Z(5) – принадлежность к оценочной зоне.
Общая модель для всех участков Московской области: ln(PRICE) = 6.4460467 + 0.12154927*EL + 0.11392791*WAT + 0.30749192*GAS +
0.44393784*WC + 0.045741459*TEL - 0.045319947*ROAD + 0.0045992639*FOREST -
0.07482143*RIVER - 0.10782937*ln(SQU) - 0.30903654*ln(MKAD) + 0.87181037*Z1
+ 0.71476015*Z2 + 0.65921317*Z3 + 0.32907382*Z4 + 0.18905652*Z5
Результаты оценивания приведены в таблице 13.

Таблица 13

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат на тему предприятие, способ изложения.



Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки