Рефераты | Рефераты по эргономике | Оценка стоимости предприятия |
К4 |
К5 |
Арендная плата в год, руб. |
||||
|
Здание цеха |
259 |
1,5 |
0,8 |
1,4 |
1,0 |
1,8 |
156642 |
Определение прочих расчетных параметров
Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.
Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.
Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.
Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.
Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от
эффективного валового дохода в год.
Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:
Таблица 17
Расчет чистого операционного дохода
|
Остаточная стоимость согласно затратному подходу, рублей |
Налог на имущество в год, рублей |
Валовой операци онный ДОХОД, Рублей |
К1 |
Эффектив ный валовой доход, рублей |
Расходы по управ лению объектом, рублей |
Чистый операцион ный доход рублей, |
|
820650 |
16413 |
156642 |
0,7 |
109649 |
219 |
93017 |
Результаты расчетов методом капитализации дохода
Расчет ставки капитализации приведен выше, доходная стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации и составляет (таблица 18):
Таблица 18
Стоимость здания мини пекарни доходным подходом
|
Наименование |
Чистый операционный доход,рублей |
Доходная стоимость рублей |
|
Здание мини пекарни |
93017 |
342100 |
Стоимость здания, определенная методом капитализации дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.
Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.
На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.
Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.
Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.
Учитывая вышеизложенное, считаю возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 19):
Таблица 19
Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости
|
Подход |
Стоимость объекта |
Весовой коэффициент |
Скорректированная рыночная стоимость, рублей |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Затратный |
820650 |
0,3 |
246195 |
|
Сравнительный |
0 |
0 |
0 |
|
Доходный |
410520 |
0,7 |
287364 |
|
Итого |
|
1 |
533 560 |
Таким образом, окончательная величина стоимости объекта недвижимости
ООО «Наш хлеб» составляет:
533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей
3.3. Оценка стоимости оборудования
При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный:
Подходы к оценке машин и оборудования
|
Затратный подход |
Сравнительный (рыночный) подход |
Доходный подход |
|
Определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость замещения) |
Определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов |
Определение стоимос- ти актива исходя из прогнозируемого по- тока доходов |
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :
- отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа; передача в аренду);
- множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);
- производственно-технологические системы; комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).
На предприятии ООО «Наш хлеб» имеется следующее хлебопекарное оборудование:
Взбивальная машина МС 12-15,
Машина тестораскаточная МРТ-601
