Сделки с недвижимостью
Категория реферата: Рефераты по гражданскому праву и процессу
Теги реферата: ответы 10 класс, реферат на тему развитие
Добавил(а) на сайт: Gemina.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 | Следующая страница реферата
ВВЕДЕНИЕ.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
В главе 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности.
17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и
31 января 1998 г. он вступил в силу. Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ
определяет:
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна.
3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав.
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (учреждения юстиции по регистрации прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согласованию с центром).
5. Порядок государственной регистрации прав.
6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки.
Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением.
Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну
особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное
нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью.
Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и
организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес
существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял
на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского
законодательства.
В главе 2 рассмотрена ипотека. В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные
основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных
форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией
стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств.
Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего
законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему
есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране.
В Законе РФ “Об ипотеке” закреплены гарантии реализации прав и законных интересов участников залоговых отношений. Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов недвижимости).
В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом
недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма
заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей.
Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические
организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые
услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы
самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм
борьбы с ними.
ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.
1. Понятие недвижимого имущества.
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130
ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть
объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их
назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а
также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым
вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных
законодательств и исчерпывающим.
Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом
такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость.
Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что
является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском
Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму
понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их
совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307);
вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).
Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия …, а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём” 2.
Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия
“имущество“, включающее в себе также имущественные права и права
требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки
зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового.
Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и
имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций
практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным
объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению
различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.
Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.
Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: рассказы, сочинение тарас бульбо.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 | Следующая страница реферата