Предыдущая страница реферата | 7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17 | Следующая страница реферата

5) Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUser

Оценка стоимости городских земель ведется как в рамках земельно- кадастровых работ, так и в рамках градостроительного проектирования.
Различия этих рамок не меняют того обстоятельства, что предметом оценки является функциональная стоимость городских земель, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. В традиционной проектной практике, которая ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции проектировщика, комплексной градостроительной оценкой называют совокупность картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные характеристики территории. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в балльной или непосредственно стоимостной форме. Это требует использования расчетных методов и компьютерных программ.

Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой оценок заключается в том, что градостроительная оценка ведется с точки зрения предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.

Это обстоятельство было использовано для разработки необходимых методических и инструментальных средств, вошедших в Программно-методический комплекс (ПМК) LandUse и ориентированных на широкий круг задач, связанных с городским землепользованием. ПМК LandUse включает средства работы в двух взаимосвязанных направлениях: проектно-градостроительном и земельно- кадастровом, в частности, средства для вычисления градостроительной и земельно-кадастровой оценок территории.

С точки зрения условий транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города с учетом интенсивности этих связей являются минимальными. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.

Рельеф стоимости городских территорий, непосредственно связанный с условиями сообщений и оцениваемый с градостроительной (затратной) точки зрения, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами.

С земельно-кадастровой (рентной) точки зрения рельеф стоимости в принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие в радиальном направлении от главной вершины, причем, их высота зависит от скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие как торговые центры, ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основам магистралям, образуют местные вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Такую же роль играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные от радиальных магистралей, характеризуются тальвегами и долинными понижениями рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей, полос отвода железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.

Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевых отметках. Так, стоимость земель в Москве у
МКАД колеблется в разных местах в пределах 40-50 долларов за квадратный метр. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через городскую черту (точнее - за границу инженерно освоенных территорий) сопровождается резким падением стоимости земли: для условий Москвы - примерно в 5-7 раз.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также оказывают на рельеф стоимостей свои влияния в направлении понижения (плохие инженерно-геологические условия или плохая экологическое ситуация) или повышения (высокий престиж района, как, например, района Рублевского шоссе в Москве).

С формальной точки зрения градостроительная оценка территории представляет собой матрицу, строки которой соответствуют оцениваемым элементам территории (кварталам), а столбцы - базовым функциям, таким как жилье, торговля, бизнес и др. Произвольный элемент dik матрицы представляет собой совокупные затраты и потери, связанные с предположительным использованием i-й ячейки под k-ю функцию, а k-й столбец - оценку всей территории с точки зрения k-й функции. Матрица градостроительной оценки представляет собой по существу совокупность оценок территории с точки зрения различных функций, а оценка с точки зрения конкретной функции представляет собой вектор-столбец матрицы. Вычисление матрицы осуществляется программными средствами, реализующими математическую модель оценки, в которой вычисляются предстоящие совокупные локализационные, коммуникационные и экологические затраты и потери. В расчетах коммуникационных затрат и потерь используется матрица расстояний по реальной сети между расчетными территориальными элементами (кварталами) и матрица интенсивности связей между всеми городскими функциями. Обе эти матрицы, в свою очередь, рассчитываются с использованием специального программного обеспечения.

Вычисленная матрица градостроительной оценки территории преобразуется программными средствами в матрицу экономической (рентной) оценки городских земель. Непосредственные преобразования осуществляются с вектор-столбцами матрицы. Преобразование основано на том, что рельеф рентной оценки в известном смысле противоположен рельефу затратной оценки и, следовательно, минимуму градостроительной затратной оценки соответствует максимум коммерческой рентной оценки и наоборот.

Общая схема рентных преобразований каждого вектор-столбца градостроительной оценки территории в вектор-столбец кадастровой оценки включает следующие основные операции:

. зеркальное отображение вектор-столбца градостроительной оценки относительно наихудшего (наибольшего) значения, которое принимается за нуль первичной ренты;

. масштабирование рентной оценки, состоящее в линейном отображении вектор-столбца на интервал между верхним и нижним значениями рентной оценки;

. дифференциация рентной оценки по городскими районам с учетом фактора престижа и репутации.

Кроме этих основных операций, осуществляются некоторые операции технического характера, связанные с нормированием оценки, то есть с приведением ее к значениям, соответствующим единице измерения дол/кв.м или руб/кв.м.

В результате всех этих операций оказывается сформированной матрица конечной рентной оценки территории. Она имеет те же размеры, что и исходная матрица | | d| | комплексной градостроительной оценки, т.е. число строк, равное числу оцениваемых территориальных элементов, и число столбцов, равное числу активных функций. Элемент матрицы конечной рентной оценки Rik представляет собой полную рентную оценку i-й ячейки в предположении ее использования под k-ю функцию, а k-й столбец - полную рентную оценку всей оцениваемой территории с точки зрения k-й функции.

Исходные данные для расчетов

В состав первичных исходных данных для расчетов входят в основном те же исходные данные, которые используются проектировщиками при разработке раздела функционального зонирования в рамках традиционной технологии, а именно:

. Опорный план, содержащий информацию по физической географии, существующему функциональному использованию территории, улично- дорожной сети.

. Картографические и иные данные по инженерно-геологическим характеристикам территории.

. Данные по промышленным предприятиям и другим местам приложения труда, включающие такие характеристики как наименование, расположение на плане, отраслевая принадлежность, численность занятых.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: контрольные работы 7 класс, конспект подготовительная группа.



Предыдущая страница реферата | 7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки