Предыдущая страница реферата | 2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12 | Следующая страница реферата

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:
Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы?
Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект?
Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?
Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов

осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?
Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?

Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений.
Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Вывод

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой.
Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Оценка недвижимости: реалии практики.

Мнение специалиста.

Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и регистрации прав на объекты недвижимости.

Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита, профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт оценки - с 1996 года.

В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них имеют лицензии.
Фирмы для которых оценочная деятельность не является основной и имеющие в штате 1-2 оценщиков до сих пор не могут получить документы. Поэтому в ряде организаций оценочное направление деятельности приостановилось. В апреле- мае текущего года многие предрекали повышение цен на услуги по оценке из-за резкого сокращения практикующих оценщиков. Повсеместный рост цен, по- видимому, не состоялся. Во всяком случае, лицензированные организации не взвинтили цены, пользуясь своей расторопностью. Косвенно это подтверждает тот факт, что у неспециализированных фирм заказов на оценку не слишком много, а специализированные удовлетворены действующими расценками. Пока обязательно проведение оценки только при сделках с госсобственностью шквала заказов не ожидается. Хотелось бы надеяться, что проведение рыночной оценки стало бы обязательным при проведении большинства сделок с недвижимостью.
Коль скоро мы движемся к цивилизованному рынку, то и на рыночные отношения надо настраиваться энергичнее. А для этого необходима законодательная база, разработки и утверждения которой мы очень ждем.

Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости нежилого фонда.[2]

Оценка производится в соответствии с признанными международными программами, в том числе по методикам Восточно-Европейского Фонда
Недвижимости, Американского Общества Оценщиков, адаптированных к российским условиям. Заключением о стоимости объекта может являться одна (или несколько) из существующих форм в соответствии со стандартами оценки.

Наиболее полная форма - это подробный отчет об оценке объекта недвижимости.
Он включает в себя обзор рынков недвижимости в регионе, городе, районе, микрорайоне. Также в полном отчете представлены выводы, сделанные из описания рынка недвижимости с приведением подробных расчетов, схем графиков, диаграмм.

Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием строительных конструкций здания и подробного описания накопленного износа.
Расчеты, проводимые в подробном отчете, приводятся с указанием источников и с подробным объяснением того или иного метода расчета. Заказчиком подробного отчета об оценке может являться потенциальный инвестор, причем не достаточно хорошо владеющий и нуждающийся в дополнительной информации относительно конкретного объекта.

Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами.

Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно включает в себя заключение о стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и описания объекта в данной работе не приводятся. Данная форма может быть использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о стоимости объекта. Обычно эта форма отчета не используется отдельно от какого-либо их отчетов (полного или краткого), она лишь предваряет последний.

Несмотря на форму экспертного заключения о стоимости объекта, в каждой работе используются для расчетов три метода оценки недвижимости: доходный, затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности использования того или иного метода.

Оценка земли

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: сочинение почему, функция реферат.



Предыдущая страница реферата | 2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки