Предыдущая страница реферата | 3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13 | Следующая страница реферата

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен
Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков.

Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен.
Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), характерные для настоящего времени, представлены на схеме 3.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации
"О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом
"О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-
10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка земельного налога используется также при определении нормативной цены земельных участков.

| | | |Нормативная цена земли – стоимость |
| | | |участка определенного качества и |
| | | |местоположения, исходя из |
| | | |потенциального дохода за расчетный |
| | | |срок окупаемости |
| |Используется при: | | |
| | | |Основа определения |
| |Передаче (выкупе) земли в | | |
| |собственность | | |
| | | |Ставки земельного налога с учетом |
| | | |повышающих коэффициентов |
| |Установлении общей совместной | | |
| |(долевой) собственности сверх | | |
| |бесплатной нормы | | |
| | | |Льготы по земельному налогу не |
| | | |учитываются |
| |Передаче по наследству, дарении| | |
| | | |Увеличение размера налога за |
| | | |превышение норм отвода земель не |
| | | |учитывается |
| |Получении кредита под залог | | |
| |участка | | |
| | | |Размер цены |
| |Изъятии земель для | | |
| |государственных и общественных | | |
| |нужд | | |
| | | |200-кратная ставка земельного |
| | | |налога за единицу площади |
| | | |соответствующего назначения |
| |Переходе с права собственности | | |
| |на жилой дом, строение | | |
| | | |Субъекты РФ могут устанавливать |
| | | |повышающие коэффициенты к НЦЗ, но |
| | | |так, чтобы она не превышала 75% |
| | | |рыночной цены земель |
| | | |соответствующей категории и зоны |
| |В других случаях по закону | | |
| | | |При реализации заложенных участков |
| | | |по суду цена не ограничивается |
| |Местные органы власти могут | | |
| |повышать или понижать цены не | | |
| |более, чем на 25% | | |
| | | | |
| |В 1996 году индекс 1,5 к ставке| | |
| |1995 года | | |

Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога

|Зоны |Цена в ставках |Зоны |Цена в |
|градостроительной|земельного налога |градостроительной |ставках |
|ценности | |ценности |земельного |
| | | |налога |
|I |85.0 |11 |13,0 |
|2 |96.0 |12 |14,0 |
|3 |102.0 |13 |15,0 |
|4 |112,0 |14 |14,0 |
|5 |96,0 |15 |13,0 |
|6 |82.0 |16 |14,0 |
|7 |64,0 |17 |14,0 |
|8 |51,0 |18 |14,0 |
|9 |35,0 |19 |12,0 |
|10 |15,0 | | |

При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков
(кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значительно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Техника остатка для земли.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: сочинение почему, функция реферат.



Предыдущая страница реферата | 3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки