Рынок коммерческой недвижимости
Категория реферата: Рефераты по финансам
Теги реферата: экзамены, доклад
Добавил(а) на сайт: Ворожцов.
Предыдущая страница реферата | 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 | Следующая страница реферата
Метод остаточной продуктивности (остатка).
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:
[pic] где VL, - оценка стоимости земельного участка;
NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
Vв — стоимость улучшений;
RL — коэффициент капитализации земли;
Rв — коэффициент капитализации улучшений2.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж
(определение величины выручки).
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам.
Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ
развит очень слабо.
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
[pic]
Sрз — рыночная стоимость земли;
ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;
R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.
Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: сочинение почему, функция реферат.
Предыдущая страница реферата | 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 | Следующая страница реферата