Предыдущая страница реферата | 9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19 | Следующая страница реферата

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход
(ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

• упрощенный баланс;

• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

• минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

• плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

• минус текущие операционные расходы (ТОР);

• минус резерв на замещение (РЗ). (TOP + РЗ = ОР — операционные расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

• минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной суммы;

• минус капитальные затраты (Кз):

• капитальный ремонт;

• капитальные резервы;

• арендаторские доделки;

• комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R ,

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: мини сочинение, реферат по математике.



Предыдущая страница реферата | 9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки