Предыдущая страница реферата | 4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 | Следующая страница реферата

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяются следующие методы.

1. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Результаты оценки износа приведены в таблице.

|Физический износ, $ | |
|устранимый, $ | |
|неустранимый, $ | |
|Функциональный износ, $ | |
|устранимый, $ | |
|неустранимый, $ | |
|Внешний износ, $ | |
|Накопленный износ, $ | |

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.

Расчет физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание.
Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.

В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно применить. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки физического износа.

Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре оценщиком. При выполнении этой работы полезно учитывать рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов:
«Реконструкция зданий». Кутуков В.Н. М.: Высшая школа, 1981.

Эти рекомендации приведены в таблице:

Таблица
|Физический |Состояние несменяемых |Состояние внутренних |
|износ (в %)|конструкций зданий |конструктивных элементов |
|0-20 |Повреждений и деформаций нет.|Полы и потолки ровные, |
| |Нет также следов устранения |горизонтальные, трещины в |
| |дефектов |покрытиях и отделке |
| | |отсутствуют |
|21-40 |Повреждений и дефектов, в том|Полы и потолки ровные, на |
| |числе и искривлений, нет. |потолках возможны волосяные |
| |Имеются местами следы |трещины. На ступенях |
| |различных ремонтов, в |лестниц небольшое число |
| |том числе небольших трещин|повреждений. Окна и двери |
| |в простенках и перемычках. |открываются с некоторым |
| | |усилием. |
|41-60 |Имеется много следов ремонтов|Полы в отдельных местах |
| |трещин и участков наружной |зыбкие и с отклонениями от |
| |отделки. Имеются места |горизонтали. В потолках много|
| |искривления горизонтальных |трещин, ранее заделанных и |
| |линий и следы их ликвидации. |появившихся вновь. Отдельные |
| |Износ кладки стен |отставания покрытия пола |
| |характеризуется трещинами |(паркета, плиток). Большое |
| |между блоками. |число поврежденных ступеней. |
|61-80 |Имеются открытые трещины |Большое число отклонений от |
| |различного происхождения, в |горизонтали в полах. Массовое|
| |том числе износа и перегрузки|повреждение и отсутствие |
| |кладки поперек кирпичей. |покрытия пола. В потолках |
| |Большое искривление |много мест с обвалившейся |
| |горизонтальных линий и |штукатуркой. Много |
| |местами отклонение стен от |перекошенных окон и дверей. |
| |вертикали. |Большое число поврежденных |
| | |ступеней, перекосы маршей, |
| | |щели между ступенями. |
|81-100 |Здание в опасном состоянии. |Полы с большими перекосами и |
| |Участки стен разрушены, |уклонами. Заметные прогибы |
| |деформированы в проемах. |потолков. Окна и с гнилью в |
| |Трещины по перемычкам, |узлах и брусьях. В маршах |
| |простенкам и по всей |лестниц не хватает ступеней и|
| |поверхности стен. Возможны |перил. Внутренняя отделка |
| |большие искривления |полностью разрушена. |
| |горизонтальных линий и | |
| |выпучивание стен. | |

Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем данные противоречат физическому состоянию здания.

Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены рынка на аналогичные объекты.

2. Метод сравнения продаж

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.

Результаты применения данного метода приведены в таблице.

|Объекты сравнения | | | | |
|Цена продажи, $ | | | | |
|Стоимость участка, $ | | | | |
|Стоимость нового строительства| | | | |
|на дату оценки, $ | | | | |
|Накопленный износ, $ | | | | |
|как процент от стоимости | | | | |
|строительства | | | | |
|Весовой коэффициент | | | | |
|Накопленный износ, % | | | | |

Алгоритм расчета износа рыночным методом

• Сбор информации.

• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).

• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам

(Ссзд).

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: мини сочинение, реферат по математике.



Предыдущая страница реферата | 4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки