Предыдущая страница реферата | 8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18 | Следующая страница реферата

У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте промзон есть масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс – местная телефония. МГТС перегружена, услуги коммерческих сетей дороги – а в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню- другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений.

Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры –
«хронической неуспеваемости» построенного за меняющимися требованиями времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы, переходит в более низкую качественную категорию просто потому, что в новом
– сегодняшнем – строительстве используются «еще более прогрессивные» технологии и материалы. Вот почему инвесторам и девелоперам приходится хорошо считать: насколько современен лет через пять будет какой-нибудь паркинг с вертикальным взлетом, выглядящий сегодня чудом техники?

Город как арендодатель

Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один, довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице
Департамента государственного муниципального имущества (ДГМИ). Оно любит малый и средний бизнес, и готово обеспечивать его «нежилыми помещениями» в том числе и по очень льготным (минимально – 490 руб. за квадратный метр в год!) ценам. Правда, злые языки поговаривают, что это счастье обходится
«малому бизнесмену» в $2-3 тысячи «непредвиденных расходов» и долгие хождения по разным конторам. Возможно, злые языки преувеличивают и просто оправдывают таким образом нежелание широких бизнесмасс выходить из теневой сферы экономики – в освещенную (в том числе и мудрыми политическими решениями).

Как бы то ни было, но, по данным руководителя Департамента государственного муниципального имущества Олега Толкачева, приведенным в недавнем интервью одному из центральных изданий, из 130 миллионов квадратных метров нежилых помещений, имеющихся у города, половина площадей отдана по самым низким ценам малому бизнесу. А результат такой: в 2001 году
Москва получила от аренды нежилых помещений 7,5 млрд. рублей, а вся Россия
– 4,8 миллиарда...

Скоро у ДГМИ появится конкурент (или соратник?) – тоже муниципальный.
8 января 2002 года было подписано Постановление правительства Москвы № 19
«О возложении на Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы полномочий по распоряжению нежилыми помещениями, созданными за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и находящимися в собственности города Москвы».

То есть теперь те помещения, которые строит департамент инвестиционных программ строительства, можно будет арендовать непосредственно у «главного инвестора города». Строит ДИПС все больше в Центральном округе, и, что касается «нежилухи», то «на выходе» получается коммерческая недвижимость классов «В» и «С». Ее-то и предполагается сдавать. В отличие от департамента госимущества, который распоряжается всякой разной городской собственностью, ДИПС будет предлагать в аренду только свое, только на конкурсной основе (кто за большую цену согласится снимать конкретное помещение – тому оно и достанется в аренду), и сугубо по рыночным ценам, то есть безо всяких льгот и поблажек.

Что конкретно из себя будет представлять эта аренда в долларовом выражении, станет известно несколько позже, когда будет сформирован поадресный список объектов. В любом случае, в Департаменте рассчитывают скорее на мелкий и средний, чем на крупный, бизнес.

Кстати, таким же образом ДИПС намерен сдавать и боксы в гаражах.
Предполагается, что в течение 3-5 лет построенная городом недвижимость окупится, и дальше пойдет чистая прибыль. А денежки – все в бюджет!

Помимо всего вышеперечисленного в столице существует целый класс «очень мелких» предпринимателей, которые ведут дела где придется: зачастую в прямом смысле снимают «угол» у тех, кто снял у кого-нибудь дешевый офис
(подвал у города, подсобку у магазина и т.д.). Поставят свой стол с компьютером – и ничего, худо-бедно работают! В деловой аренде, как и в жилой – все жалуются, что квадратный метр нынче дорог, и, тем не менее, все как-то устраиваются!

НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция[4]

Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.

Офисов мало.

О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября международная аудиторская и консультационная компания Ernst & Young завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора
Бизнес Парк", расположенном на Садовнической улице, д. 82, на беспрецедентно долгий срок - 10 лет.

Первоначально в это здание планировала въехать компания
Andersen, команда которой после ее краха объединилась с Ernst & Young. Но она собиралась арендовать там меньшие площади - примерно 6500 кв. м. Однако после объединения расширившемуся штату сотрудников потребовались помещения побольше. Выступавшие от лица застройщика - компании Forum Properties - международные консультанты по недвижимости Colliers International смогли убедить арендатора в том, что имеет смысл подождать восемь месяцев до переезда (отделка завершится только в середине 2003 г. ) , но получить качественное здание класса А.

"Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд
Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости
Ernst & Young. - Такая схема позволит нашей команде по работе с клиентами предлагать максимальный уровень услуг с минимальными затратами. Новое здание Ernst & Young станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве".

Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", -
$475 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов ($75) , коммунальных платежей, НДС и стоимости отделки (единовременно $150 за 1 кв. м). Вероятно, такому крупному арендатору были предоставлены скидки, но все равно общий объем сделки можно оценить примерно в $50 млн.

Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum
Properties начинает строительство второй очереди "Аврора Бизнес Парк" общей площадью приблизительно 30 000 кв. м, которая будет готова под отделочные работы к середине 2004 г.

Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м - превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики
Colliers International указывают, что объем нового строительства в 2002 г.
, по предварительным подсчетам, на 30% превысит показатель прошлого года, а в 2003 г. планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов А и В.

Торговых центров много.

Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде.
Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В результате помимо месторасположения - фактора, всегда определяющего успех или неудачу торгового проекта, - важное значение приобретают продуманная концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы, открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший упор на развлекательную сторону - мультиплексы, боулинги, рестораны и т. д.

Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна
Ширяева. Высокую вероятность такого развития событий подтверждают данные, приводимые Colliers International: если в 2001 г. было введено в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых центрах, то до конца 2002 г. ожидается ввод около 600 000 кв. м. Тем не менее пока заполняемость торговых центров арендаторами достаточно высока - в среднем 90 - 95%.

Заключение

В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами.

Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных мероприятий.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: сочинение почему, функция реферат.



Предыдущая страница реферата | 8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18 | Следующая страница реферата

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки